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Desde el punto de vista urbanístico la administración municipal que legaliza una edificación lo que esta haciendo es:

1. Reconocer la existencia de una edificación no legal.
2. Reconocer a que pese que se tratara de una obra efectuada sin ningún permiso o licencia, si ésta hubiera estado solicitada, la corporación municipal  hubiera otorgado el correspondiente permiso suponiendo que se le hubiera entregado en regla toda la documentación necesaria.
3. Solicitar que la propiedad le entregue toda la documentación que no se entrego en su día para justificar que la edificación  a legalizar cumple con toda la normativa  edificatoria legal y de habitabilidad. Lo cual incluye la documentación correspondiente a un expediente de legalización redactada por un arquitecto.
4. Adjuntar  toda esa documentación al expediente de legalización del cual forma parte la documentación técnica redactada por un Arquitecto.
5. Justificar la nueva situación de legalidad de manera que la propiedad está obligada a ingresar todos los impuestos municipales a los que está sometida esa determinada construcción.
6. Otorgar todos los derechos inherentes a la condición de legal de la construcción de manera que pueda tener todos los servicios urbanísticos (luz, agua, evacuación de residuos, basuras, accesibilidad, …).

Anar al post en català. “Què vol dir legalitzar una casa“

Hay que ser consciente  que  solamente se podrá legalizar  una casa, si al hacernos la siguiente pregunta: “¿si pidiera permiso para construir una casa de estas características en este mismo lugar, se me otorgaría la licencia municipal para realizar las obras?“, la respuesta fuera afirmativa.

En caso contrario el proceso de legalización no llegaría a buen puerto.

Por tanto es importante buscar asesoramiento por parte de quien ha de redactar el expediente de legalización de la vivienda (un arquitecto) pero no para iniciar ese trámite, sino para asegurarse de que el tramite de la redacción del expediente de legalización es posible. Así nos evitaremos sorpresas futuras.

Las condiciones las podemos ver en el anterior post “que condiciones ha de cumplir una casa para poderse legalizar”

Una vez realizado este trabajo previo pero tan importante para poder legalizar una casa, los pasos a seguir y las condiciones a cumplir deben venir especificadas en el expediente de legalización a realizar por un arquitecto.

Por lo tanto una respuesta definitiva a una pregunta tan compleja se da con pocas palabras. : “Cumpliendo con la normativa urbanistica y de construcción en cada caso”

Los requisitos que se han de cumplir para poder legalizar una casa han de ser los mismos que debería cumplir esa vivienda si su construcción se realizara en ese mismo momento.

Es decir tendría que cumplir con:

1. Tener condiciones de habitabilidad (Decret 259/2003)
2. Cumplir con la normativa urbanística
3. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE)
4. Cumplir el  Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
5. Cumplir el decreto de ecoeficiencia (Decret 21/2006)
6. Certificar la eficiencia energética de la vivienda.(Real Decreto 47/2007)…

… en teoría.

y digo en teoría porque las exigencias del CTE i de los reglamentos anteriormente citados son muy altas. Ocurre que  la mayoría de las veces en que nos encontramos con una vivienda con mas de 5 ó 10 años de antigüedad, por ejemplo,  o construida  sin ningún tipo de proyecto o sin seguir  el proyecto redactado, tendríamos que afrontar las obras necesarias para justificar que se cumplen las normativas anteriores. En muchos casos supondría poner patas arriba la casa para hacer una reforma a fondo expulsando a sus ocupantes con un coste muy elevado de esas obras.

Que ocurre en realidad entonces?

Que los municipios solo se preocupan de que urbanísticamente esa construcción se pueda legalizar. Es decir que a parte de si cumple o no con aspectos técnicos el ayuntamiento vigila que sí cumpla la normativa urbanística. Se deja a la responsabilidad del arquitecto el asumir la responsabilidad de justificar o no el cumplimiento del resto de la normativa.

Pero evidentemente lo que no va ha hacer un arquitecto es decir que una casa cumple con unos requisitos que no son ciertos. Por lo que para legalizar una casa el arquitecto justificará los requisitos que efectivamente cumplan con la legalidad vigente. Pero en el resto de exigencia normativas no las citará a no ser que se le exija por parte del colegio  de arquitectos o la administración municipal.

Y si ese fuera el caso entonces sí que el expediente de legalización conllevaría consigo el correspondiente proyecto de reforma para adecuar la construcción a la normativa actual.

En resumen: Condiciones? En teoría  todas, en la practica cada caso es diferente y muchas veces solo se exige  que la casa cumpla con la normativa urbanística municipal y las condiciones básicas de habitabilidad.

Lo más adecuado en temas de legalizar casa es dirigirse a un arquitecto por lo que concierne a su legalidad urbanística y técnica.

Anar a versió en català: Quines condicions ha de tenir una casa per poder-se legalitzar.

El coste más elevado en el proceso de legalizar una casa, se lo lleva evidentemente la redacción y tramitación del expediente de legalización.

En este coste intervienen los dos hechos mas relevantes economicamente hablando del expediente a realizar:

• Redacción por parte de arquitecto del expediente de legalización que como ya hemos explicado antes, equivale a la redacción de una casa de nueva planta. (Aunque hay una gradación dependiendo de la edad de la vivienda) Los honorarios son libres pero imaginemos que la vivienda se ha construido sin licencia en los últimos cuatro años, el arquitecto ha de justificar que la vivienda cumple con toda la normativa que rige el Còdigo Tècnico de Edificación (CTE), es decir que la responsabilidad que asume es muy elevada.
• Consecuentemente, el Presupuesto de Ejecución material que aparece en el expediente de legalización (PEM) que es la base sobre la cual el Ayuntamiento grava tanto el impuesto como la tasa de licencia de obras es el que regiría en un hipotético proyecto de nueva planta que se hubiera redactado para disponer de la misma vivienda que se pretende legalizar. Es decir seria un presupuesto actualizado de una vivienda con los mismos metros cuadrados que la vivienda existente. Y ese presupuesto es evidentemente elevado. Con lo cual el dinero a desembolsar  para la administración es el proporcional. Suele rondar el 3 % de ese PEM aunque cada ayuntamiento tiene sus tarifas.

Anar a l’entrada en català.

Cuando un arquitecto se encuentra que ha de redactar un expediente de legalización,… ¿hasta dónde llega su responsabilidad ante una posible demanda? Cuando es la legalización de un edificio que tiene más de 10 años de antigüedad por ejemplo, y en estas condiciones el colegio de arquitectos, no te pide que para visar el proyecto, en la memoria del expediente de legalización justifiques como arquitecto que cumple con la normativa vigente, sino que con un certificado de solidez de la edificación y la justificación de cuando va ser edificado el edificio en cuestión, ya basta… si después te demandan por alguna irregularidad constructiva… ¿hasta dónde llega tu responsabilidad como arquitecto? Se aplica la responsabilidad decenal como si hubiéramos hecho una obra nueva?

Quiero compartir aquí la sentencia que me ha hecho llegar Miriam Calvo, del equipo de la Asesoría Jurídica del Colegio de Arquitectos, siempre tanto eficiente y diligente.

Para acceder a la sentencia completa haced clic sobre la imagen siguiente:

donde el arquitecto sale finalmente absuelto de la demanda sobre deficiencias de una vivienda de la cual habia realizado el expediente para su legalizacion.

Ir a Version Original en catalan en el Bloc de Jordi Rius Bonjorn. Arquitecto.

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De Legalització Piscina

Entrada original a Bloc de Jordi Rius Bonjorn. Arquitecte.
Como Arquitecto, te puedes encontrar que en viviendas unifamiliares aisladas, tras iniciar las obras de construcción la propiedad tome la decisión de construir una pequeña piscina pensando que con el permiso de obras para la construcción de la casa ya tiene lo suficiente.

O bien es después que finaliza la construcción de su casa y ve la posibilidad de construir una piscina en su jardín que no cree que  necesite ningún tipo de permiso.

Pero no es así. Para construir una piscina se necesita un permiso de obras. Por lo tanto si el ayuntamiento detecta que se ha construido una piscina sin permiso inicia el expediente de legalización para ver si esta construcción ya existente cumple la normativa urbanística. Es entonces cuando el arquitecto prepara todo el expediente para que se pueda regularizar la situación de la mencionada obra.

En este caso concreto la piscina construida se podrá legalizar.

Pero hace falta entender también que un expediente de legalización podría acabar con la imposibilidad de legalizar una obra en concreto y por lo tanto , volver a la situación anterior de la construcción. Es  decir derribar lo construido.

Y una nota al margen respeto a una legalización que siempre aclaro. Un arquitecto no hace un proyecto de legalización. No se puede hacer un proyecto de una obra ya construida. Lo que se hace es preparar el expediente para pedir su legalización. Quien legaliza una obra es la administración actuante.

Como cualquier proceso que se inicia a posteriori de que ese mismo hecho ya se haya realizado, como es el legalizar tu casa, te encuentras que tienes la casa pero no puedes explicar como es, ni los metros cuadrados que tiene , ni como esta construida a no ser que en tu casa haya una larga cola de gente esperando su turno para verla en persona.

Si inicias alguno de los procesos que hablábamos anteriormente que necesitan de la legalizar casa y necesitas mostrar como es tu casa ya sea por características físicas o de situación te encuentras que te falta el “carné de identidad” la documentación que sin dejar lugar a dudas puede contribuir a que una compra venta o un contrato de alquiler puedan materializarse rápidamente.

No es solo que necesitas unos “papeles” para legalizar una situacion de hecho, sino que esos planos son la imagen que dara tu vivienda en todos los tramites y transacciones en los que te veas implicado. Y no son solo unos planos. Es el compromiso que tu arquitecto adopta con tu vivienda, assegurando que cumple con todas las condiciones de habitabilidad exigidas. Es a partir de ese momento responsable de ella durante los proximos diez años.

Cuando en tu mente sólo aparece el concepto “necesito legalizar casa” seguro que es porque se está preparando algún cambio.

En los momentos en que se necesita hacer un cambio en alguno de los suministros de servicios (agua, electricidad, gas…) te pedirán la cédula de habitabilidad y claro… no la tienes.

O quizás ves el momento para cambiar de domicilio, esa segunda residencia que construiste sin permiso hace ya años. La oportunidad de alquilarla, perdida por no estar legalizada …

También puede ser que quieras aprovechar algún tipo de ayuda publica a la rehabilitación de viviendas … y claro tu vivienda no consta como tal, necesita la legalización.

En estos momentos es cuando ves que necesitas legalizar tu casa y empiezas a buscar rápidamente como puedes hacer este tramite.

Un arquitecto te ayudará , no tan solo a la tramitación de todo el expediente de legalización que habrá redactado, sino que antes de eso, tu arquitecto te asesorará sobre el estado de tu vivienda con respecto a las posibilidades que legalmente puedas tener antes de iniciar cualquier proceso. Es simple, antes de iniciar la ruta de la legalización, veamos que podemos conseguir la misma y con que  problemas podemos encontrarnos por el camino.

Quizás te sorprenda saber que para poder legalizarla necesitas hacer obras, o que tienes un tiempo limitado o no para regularizar tu situación…

Siempre es mejor tener planificado el futuro , y el papel de tu arquitecto también es el de ayudarte en legalizar tu casa.

El proceso que se ha de seguir para legalizar una casa a grandes rasgos desde el punto de vista urbanístico, seria el mismo que ha de seguir cualquier persona para solicitar la licencia de obras de una vivienda de nueva planta, es decir:

1.- Solicitar la licencia de obras (de legalización en este caso) al ayuntamiento con la siguiente documentación:

• Expediente de legalización realizado por Arquitecto que implicará normalmente la participación también de Aparejador o Arquitecto Tècnico.

2.- Solicitar la cédula de habitabilidad a los servicios dependientes de la “Secretaria d’Habitatge” o en las oficinas locales “d’habitatge” que han firmado  convenio de colaboración con el departamento de “Medi Ambient i Habitatge” i que gestionan las cèdulas de habitabilidad de vivenda usada.  Clicar aqui para obtener la lista. Tambien se puede solicitar via Internet.

Anar a versió en català.

Si para un diccionario legalizar significa :”Comprobar y certificar la autenticidad de un documento o de una firma“, para un arquitecto, legalizar una casa o mejor dicho, redactar un expediente de legalización de una casa es presentar un conjunto de documentos mediante los cuales el arquitecto justifica una serie de parámetros -que pueden ser urbanísticos, de condiciones de habitabilidad, de cumplimiento del Código Técnico de la Edificación…etc.-, con los cuales se explica y justifica que una determinada construcción cumple con los mismos requisitos que se le pedirian a una edificación de nueva planta.

No olvidemos que el arquitecto no legaliza una casa, sino que sólo redacta el expediente de legalización de una casa. Será la administración competente en cada caso quien de acuerdo con la documentación presentada elevará al rango de legal, una determinada construcción que se encontraba en una situación ilegal al no haberse podido tramitar los permisos necesarios que en definitiva son los que dan la seguridad jurídica al peticionario de los mismos.